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　　市场行情：

　　本周(5.30-6.2)A 股地产指数(申万房地产)涨幅-2.38%(上周-3.39%)，A股大盘(万得全A)涨幅3.08%(上周-1.21%)；H 股地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅-0.77%(上周-3.34%)，H 股大盘(恒生指数)涨幅1.86%(上周-0.10%)。本周A股、H 股地产板块表现均弱于大盘。

　　行业基本面：

　　新房销售有企稳迹象，重点二线城市二手房持续回暖。从数据来看，45 城商品房累计销售面积(5.1~5.31)同比-42.3%，4月同比-50.8%；16 城二手房成交面积(5.1~5.31)同比-21.0%，4 月同比-32.6%，其中二线城市(8 城) 二手房成交面积(5.1~5.31)同比3.1%，4 月同比-26.9%。

　　去化周期上升。从数据来看，15 城商品房去化周期(截至6.5)为869 天，上月同期为825 天。

　　土地市场依旧弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计(截至6.5)成交土地建面同比-39.3%，上周累计同比-36.2%；本周100 大中城市(5.30~6.5)土地成交溢价率2.5%，上周3.2%；100 大中城市本年累计(截至6.5)土地成交总价同比-58.6%，上周累计同比-59.2%。

　　内债融资回暖，外债融资持续低迷。从数据来看，境内地产债发行规模(5.1~5.31)累计同比-3.0%，上月规模同比-49.8%；境外地产债发行规模(5.1~5.31)累计同比-75.0%，上月规模同比-56.1%。

　　投资策略：

　　2022 年6 月2 日，中国人民银行、外汇局举行新闻发布会，提出要及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序，加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险。5 月31 日，发改委召开新闻发布会，表示要全力推动扎实稳住经济一揽子政策措施尽快落地见效，加大宏观政策调节力度，靠前发力、适当加力。从2021 年底开始，中央对地产调控的态度有了较为明显的转变，政策基调从去年年底的纠偏逐渐转向支持，政府提振市场的决心已经较为清晰。当前基本面形势严峻，政策在供需两侧都还有较大的松动空间。

　　我们推荐三条投资主线：

　　主线一：具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。在行业整体缩表的环境下，龙头央企不仅在规模上能保持稳定扩张，在开发业务之外也具有多元化的地产运营与服务能力。

　　主线二：扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。无论是在政府端或是资金端，地方国企龙头的信用度都很高。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，地方国企龙头在销售市场和土地市场都开始扮演更为重要的角色。凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。

　　主线三：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的混合所有制和民营房企，推荐万科A，金地集团，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。我们认为，混合所有制和民营房企虽然不具备央企和国企的背景优势，但在调控频繁、竞争激烈和暴雷频发的地产行业中生存下来并成为龙头的优质房企，在运营效率、投资能力、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚。此类龙头房企普遍具备较为领先的不动产综合发展能力，是行业高质量发展的引领者。

　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

（文章来源：东兴证券）

文章来源：东兴证券

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